Requisitos y permisos para construir una casa en Lanzarote: Guía Completa
Evita multas y paralizaciones. Todo lo que necesitas saber antes de poner la primera piedra.
Lanzarote no es solo una isla; es una Reserva de la Biosfera con una de las normativas estéticas y urbanísticas más estrictas de España. El sueño de construir tu villa perfecta puede convertirse en una pesadilla burocrática si no conoces las reglas del juego.
Como empresa experta en reformas en Lanzarote, en Maikevin hemos visto cómo proyectos se paralizan por ignorar detalles como el color de la carpintería o el tipo de muro perimetral. En esta guía actualizada a 2025, te desglosamos la realidad técnica y legal.
1. El primer paso crucial: Topografía y Geotécnico
Muchos propietarios intentan ahorrar aquí, pero en Lanzarote es un error fatal. Nuestra orografía volcánica es engañosa.
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Levantamiento Topográfico: Obligatorio. Define los linderos exactos. En zonas como Mácher o Tías, los muros antiguos de piedra seca a menudo no coinciden con el catastro.
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Estudio Geotécnico (El tipo de suelo): Vital. No es lo mismo cimentar sobre «jable» (arena) que sobre colada volcánica basáltica. Si te toca roca dura, el presupuesto de excavación puede triplicarse por el uso de martillos hidráulicos.
En 2024-2025 se han endurecido las restricciones en Suelo Rústico. Ya no basta con tener una parcela grande; si no es Suelo Urbano Consolidado o Asentamiento Rural definido, la posibilidad de nueva construcción residencial es prácticamente nula. Solicita siempre la Cédula Urbanística antes de comprar.
2. La «Estética Lanzarote»: Normas Inquebrantables
El Cabildo y los 7 ayuntamientos (Arrecife, Teguise, Tías, Yaiza, San Bartolomé, Tinajo y Haría) vigilan férreamente la estética heredada de César Manrique. Si tu arquitecto no es local, asegúrate de que conozca esta tabla:
| Elemento | Normativa Habitual | Lo que está PROHIBIDO ❌ |
|---|---|---|
| Fachadas | Blanco puro. Uso de piedra volcánica natural en zócalos o muros. | Colores ocres, salmón o ladrillo vista (comunes en península, ilegales aquí). |
| Carpintería Exterior | Verde (Interior), Azul (Costa), Marrón (Madera). Aluminio lacado mate. | Aluminio «plata brillo», PVC blanco brillante (en algunas zonas) o persianas exteriores de caja vista. |
| Cubiertas | Planas, transitables o no, acabadas en blanco o grava volcánica. | Tejas rojas inclinadas (salvo excepciones muy concretas en patrimonio histórico). |
| Altura Máxima | Generalmente 1 o 2 plantas (aprox 7 metros máx). | Torreones o áticos que rompan la silueta del paisaje. |
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3. Licencias y Tasas: Prepara la Cartera
Una vez tienes el Proyecto Básico visado por el Colegio de Arquitectos, entras en la fase municipal. Los tiempos de espera varían (de 6 a 18 meses según el ayuntamiento), pero los costes son predecibles.
💰 Desglose de Costes Municipales (Estimado 2025)
Para que no te lleves sustos, calcula estos porcentajes sobre el PEM (Presupuesto de Ejecución Material):
- Impuesto ICIO: Varía entre el 3% y el 4% según municipio.
- Tasa por Licencia Urbanística: Aprox. 1% o tarifa fija por m².
- Fianza de Gestión de Residuos: Obligatoria. Se devuelve al final si demuestras (con certificados) que los escombros fueron al Complejo Ambiental de Zonzamas.
- Ocupación de Vía Pública: Si necesitas colocar cubas o andamios en la calle.
4. El clima: Construir para durar
Cumplir la ley es el primer paso, pero sobrevivir al clima es el segundo. En Lanzarote tenemos tres enemigos: la alta radiación UV, el salitre marino y la calima.
En Maikevin, aplicamos una regla de oro en todas nuestras obras: «Lo barato sale carísimo a los 3 años». Usar pinturas baratas en fachada significa que se «quemarán» y perderán el color en 24 meses. Usar hierros sin tratamiento epoxi cerca del mar significa que el hormigón estallará por oxidación.
¿Tienes el terreno pero te asustan los trámites?
No estás solo. En Maikevin coordinamos la parte técnica y ejecutamos la obra con los estándares de calidad que exige la isla.
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